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2020.08.17
不動産におけるクーリング・オフ制度について説明
いえとち工房 北はりま店です。
加東市、小野市、西脇市、加西市、三木市で新築戸建をご検討されている方に限らず、中古戸建、土地、マンションなど、不動産は高額な取引であるため、契約してから「やっぱりよく考えたらやめたい」という人も中にはいらっしゃいます。
無条件で解約できるのがクーリング・オフという制度ですが、不動産にもクーリング・オフ制度はあるのでしょうかか。
ここでは、不動産におけるクーリング・オフ制度について説明いたします。
不動産におけるクーリング・オフ制度
そもそもクーリング・オフ制度とはなんでしょうか。
「クーリング・オフ」とは、契約した後、頭を冷やして（Cooling Off）冷静に考え直す時間を消費者に与え、一定期間内であれば無条件で契約を解除することができる特別な制度のことをいいます。一度契約が成立するとその契約に拘束され、お互いに契約を守るのが契約の原則ですが、この原則に例外を設けたのが「クーリング・オフ」制度です。
不動産においては、宅地建物取引業法第37条の2にクーリング・オフが規定されています。
基本原則は以下の通りとなっている。
不動産（宅地・建物）の売買契約について、売主が宅地建物取引業者であって、その事務所等以外の場所で買主が購入の申込みや契約を締結した場合、8日以内に無条件で撤回や解除をすることができる。
不動産取引といっても様々な取引がありますが、加東市、小野市、西脇市、加西市、三木市の宅地や建物（土地・戸建・マンション）の売買契約なので、賃貸などはあてはまらない。また売主が不動産屋の場合であり、一般の個人の場合はあてはまらない。加えて事務所等以外の場所で契約した場合です。
上記の条件ではじめてクーリング・オフ適用の可能性が出てきますが、それ以外はありません。
ただし、次のような場合には、この制度は適用されません・・・
売主が宅地建物取引業者でない場合
売主の事務所で申込みや契約締結をした場合
事務所以外の場所で、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、申込みや契約を締結した場合
10区画以上の一団の宅地または10戸以上の建物の分譲を行う場合の案内所・モデルハウス・モデルルーム等で、申込みや契約締結をした場合
代理または媒介を行う宅地建物取引業者の上記234の場所で申込みや契約締結をした場合
取引士を置かなければならない事務所等で説明をしたあと、抽選会場で契約を締結した場合
事務所等で買受けの申込みをし、事務所以外の場所で契約を締結した場合
買主の自宅または勤務する場所で、申込みや契約締結した場合※
申込みや契約の撤回ができる旨を告げられた日から8日を経過した場合
当該宅地または建物の引渡を受け、かつ、代金の全部を支払ったとき
宅地建物取引業者同士の取引である場合
※場所が自宅または勤務先であっても、その場所が買主の申し出による場合はクーリング・オフはできません。ただし自宅または勤務先への訪問が、売主（宅建業者）の申し出による場合はクーリングオフできます。また、買主の申し出による場合でも、ホテルや喫茶店等の場合はクーリングオフできます。
クーリング・オフは、「クーリング・オフできる旨及びクーリング・オフの方法について告げられた日（書面を交付して告げなければならない）」から起算して8日以内に書面で行わなければなりません。
不動産屋（宅地建物取引業者）にはクーリング・オフについて告知（書面交付）をする義務はありません。しかし、クーリング・オフの対象の不動産である場合、業者から告知されないと永久にクーリングオフできることになってしまいます。そのため、消費者のクーリング・オフの権利を排除し、告知から8日で消滅させるため、クーリング・オフの対象である場合には告知が行われるのが一般的です。
注意しなければならないのが、いつ書面によりクーリング・オフが告知されたのかになります。もし、買受けの申込み時に告知されていた場合、その日から8日間の計算をするのであり、契約締結日から計算するのではないのです。（契約締結日に告知された場合、その日から8日間）
このように8日以内というのは、告知された日を1日目としてカウントします。
クーリング・オフをする場合は、クーリング・オフ期間内に書面によって発信すれば大丈夫。
通知書の到着は期限後でもいいのです。書面とは、ハガキ・封書・内容証明郵便・FAX等をいいます。ただ、クーリング・オフをした証拠を残して、「届いていない・聞いていない」などというトラブルにならないために、内容証明郵便でクーリング・オフが行われることが一般的です。
もし、不動産屋が口頭でのクーリング・オフを受け付けてくれた場合は、その契約を解約した旨の書面を証拠として残しておくべきです。解約証書など解約の書面を交付してくれない場合は、 内容証明郵便もでクーリング・オフ通知書を送付して解約したことの証拠を残しておくことが望ましい。
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